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青龙满族自治县商贸中心整体出租项目

作者: 来源: 录入者:lizhaojun

一、项目基本信息

1、项目名称:青龙满族自治县商贸中心整体出租

2、项目地点:青龙满族自治县县城祖山路201号

3、项目基本情况简介:青龙满族自治县商贸中心位于青龙满族自治县县城祖山路201号,总占地面积3032.3平方米,总建筑面积7700平方米,主体五层,其中主体一层产权为个人所有(不做本次标的),2、3、4层    平方米,是主要经营场所,局部5层    平方米为管理用房,2、3、4、5层产权归县商务局。

4、租赁方式:2、3、4、5层整体出租。

5、项目联系人及联系方式:

张建图:县商务局副局长 手机:13933699225  18633569531

赵志勇:县商务局市场建设服务中心主任 手机:13483380968

二、项目的基本情况

青龙满族自治县商贸中心位于青龙满族自治县县城祖山路201号,始建于1996年,由我县原工商行政管理局投资建设,    年“管办分离”时整体划归商务局市场建设服务中心经营管理。项目总投资682.5万元,总占地面积为3032.3平方米,总建筑面积7700平方米,主体五层,其中主体一层由个体筹资建设,产权为个人所有,不做本次标的,主要经营范围为商业,主要经营手机、金店、服装、水果及其他小商品零售。2、3、4、5层产权归县商务局。其中2、3、4层

平方米,是主要经营场所,主要经营服装鞋帽及小商品的批发零售。局部5层    平方米为办公及管理用房。

2016年10月投入资金  万元对三、四层进行重新装修,楼层分布、商品摆放渐趋合理,在中心北侧新建3个应急通道,完全符合消防安全要求。

截至目前,该中心拥有独立摊位200个,涵盖高中低档服装、鞋帽、儿童用品、玩具及小商品批发零售,年收益租金300万元,直接就业人员550人。

三、项目承租的可行性及优势

(一)区位优势独特明显

从全县总体区位有时看:青龙位于河北省东北部,燕山东麓,古长城北侧,隶属于秦皇岛市。地处东北华北两大经济体结合部,使青龙占有改革开放地理先机,北与辽宁凌源、建昌交界,西和河北宽城、迁西连接,南与河北迁安、卢龙、抚宁区、海港区相邻,东与辽宁绥中相连。青龙地处承唐秦1小时经济圈和京津3小时经济圈,县城距北京市258公里、天津市265公里、秦皇岛港90公里、曹妃甸港130公里。在京津冀协同发展战略中,处于北京、唐山、秦皇岛发展轴。

从该项目的区位资源看:青龙满族自治县县城位于全县的中心区域,是全县的政治、经济、文化中心。本项目提到的商贸中心地处县城中心地带,地处祖山路与康乾街、满韵街交叉口,是县城的商业黄金地带,对面(南面)拥有全县最大的零售商场家乐家超市、八方购物和两家交电中心,东与民族广场、民族文化宫和泰和商社相邻,西与爱购商城、今生宝贝接壤。背面接邻县城最大的人防工程,现地面作为该项目的停车场,地下为中低端服装鞋帽零售商场。因此可以看出,该项目所在地是全县人流、物流、经济流最集中的小商品集散地。

2016年全县全社会消费品零售总额38.5亿元,年均增长12%,其中县城完成55%以上。

(二)符合青龙产业发展方向

在京津冀协同发展战略中,河北省的定位是全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。秦皇岛市处在京唐秦发展轴,重点打造京津冀地区产业发展带和城镇聚集轴。青龙结合地理区位、资源禀赋和产业基础,“十三五”时期,将继续深入实施“生态立县”和“转型跨越”战略,紧紧围绕京津冀协同发展,突出“生态+”理念,按照“一公园三基地”发展定位(即创建国家公园,着力打造京津冀商贸物流基地、京津冀旅游休闲基地、京津冀科研成果转化基地),重点培育生态农业、旅游产业、商贸物流、绿色加工四大主导产业。2016年我县列入全国电子商务进农村综合示范县,完成电商服务中心、物流配送中心和396个村级服务站建设。

(三)拥有优越的扶持政策

青龙县情可以概括为以下几个方面:一是少数民族自治县、革命老区。1987年,青龙成立满族自治县,现有人口56.4万,其中满族人口占69.6%。二是国家扶贫开发重点县。1994年,青龙被确定为国家级贫困县,2001年被列为国家扶贫开发重点县。我县作为秦皇岛市脱贫攻坚的主战场。目前,有142个省市县工作组正在我县开展精准脱贫工作,这对于我们来说是一个难得的历史机遇。三是山区大县。全县总面积3510平方公里,位居全省第7;辖25个乡镇、2个省级园区、1个社区办、396个行政村。多年以来,我县一直享受国家对少数民族和革命老区的政策支持,大力发展民族和地域特色产业。突出体现在国务院给予了青龙企业所得税“免五”税收政策,即:新注册登记的企业(含总部经济企业),自取得第一笔经营收入之日起,减征或免征企业所得税省以下分享部分税收5年(国家限制行业的企业、矿山采选企业、矿产品初级开发加工企业、建筑和房地产开发企业除外)。同时,对税收贡献较大的重点项目,我们还将采取“一事一议”方式,给予更加优惠的支持政策。

同时按照《中国证监会关于发挥资本市场作用服务国家脱贫攻坚战略的意见》文件精神,对企业IPO、新三板挂牌、债券发行等方面,享有绿色通道政策。对满足相关条件的企业,申请IPO时不用排队。

四、项目的总体定位

本项目立足于服务城乡及周边市场,集批发、零售商品展示交易、餐饮、娱乐、物流配送功能为一体,具有较强辐射功能的大型现代化的主题物流中心。

五、项目的功能定位
(一)功能组合

1、展示、交易功能区。该功能区是本案的主功能区。按照前“展”后“店”的格局,依托县城对于全县极强的辐射作用,通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。同当前批发市场的主要差异表现在:集中主题规划,导购便利(吸收零售商业的优点);增加了展示的设计,为交易提供了一个动态的展示平台(有利于展示商品的风采,便于看样定货);经营产品以品牌商品为主导(通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台,有助于吸引品牌企业进入本项目,体现本项目的中档商品交易中心的定位);销售形式以开架式销售为主,统一结算,营造了良好的购物环境(良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量;减轻经营人员工作压抑,营造舒适的工作环境)
?  对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化,但需达到展示功能要求(设计标准模式、类似街面专卖店);
?  可配计算机,进行客户管理,仓储管理(MIS系统)-预留管线。

2、零售功能区。零售功能区主要是拉动市场的人气,但是引入的零售业,不是按照商业中心区的业态引入,而是引入对批发市场经营有益的业态;引入的企业应该是行业的龙头,能够带动其它中小企业和个体进入。或者引入专业商店的品牌商家,如国美、苏宁等电器经销商,借助大企业同小批发企业的错位经营,形成某种批发产品种类的集群。同时,根据承租者的意愿,可以引入一定比例面积的超市,专营店,可以汇聚消费人流,增加本项目的出售或出租面积,降低投资商的风险,增加项目的成功率。
    3、休闲娱乐功能。本案的经营者既是一个庞大的经营群体,也是一个庞大的消费群体,一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面,为了业务的需要,接待客户需要一定的休闲娱乐设施,另一方面,批发业务通常在下午3-4点钟结束,需要一个消费的空间。同时,现有区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所,在本案内建立一定的休闲娱乐设施,可以填补城区相对缺乏休闲娱乐产业的需求。
    该区域为配套服务区,以满足本项目经营主体和消费者需求为主导,兼顾县城对于休闲娱乐的需求,可以规划批发商会所,设置各种时尚休闲的项目,例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目;各种主题的餐厅、茶室;设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。
     4、仓储物流功能。本案作为位于县城的新型批发市场、仓储物流功能是重要组成部分。不仅为本案的经营商家服务,同时也将填补整个区域的市场空间,独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点,可以为这种类型的批发交易形式提供小包装,并集中配送;仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式;对于加工处理必须设计标准化的包装模式;整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营,引入仓单经营模式,实现物流现代化;主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。
    5、信息服务功能。信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情,及时为入驻的企业发布信息,以指导企业生产经营活动,建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标,主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、Internet网络。 委托高校或研究所,设计市场的经济结构模型,建立相应的供求曲线图,以预测和分析市场前景;有组织的收集相关信息,并实行免费和有偿的服务;摊位展示主题设计服务,企业和商品的广告创意和设计服务,提高市场的整体形象水平;负责市场自身的宣传,每年必须有完整的广告计划,广告主题、广告创意、设计方案,保证经营人的共同利益;借助Internet网络发布各种信息。
     6、商务办公服务功能。在经营过程中,必然需要一定的办公空间,同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加成本,商务功能服务区就是代理商务服务。

商务洽谈室:供小企业按小时租用,这样可以避免由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁,同时提供各种商务服务;

电子商务中心:文字处理系统(打字、复印、传真、装帧等),但必须定价服务,以减少经营人的经营成本;各种咨询服务,弥补经营者的某些不足;

理财服务:是代理财务管理(记帐、凭证、报表),真正了解经营的财务状况,并给出经营财务上的指导和提示;
    结算服务:是在银行统一指导和管理下,保证资金的安全性和经营过程的可信性;
? ? 商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所,并提供各种相关的商务配套服务,与铺位交易形成互动。
    7、管理功能。管理是保证交易的正常化的基本保障, 组织由投资商和经营主体共同参加的市场管理委员会;
?  制定和修改市场的管理规定;
?  解决市场纠纷和分歧;
?  检查、监督产品的质量;
?  决定非营业时间的进出货、防盗、防火;
?  确定商品包装的标准;
?  处理紧急情况的问题;
?  组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动;
?  争取政府的优惠政策,创造良好的市场平台环境;
?  成立具有行业特点的中介服务组织,专业商会,行业协会。
     8、公共设施、环境服务区。完善的公共设施,才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接体现,在建筑外观设计上追求时代气息,配套环境协调一致的主题风格,当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等;内部环境设计购物动线通畅、清晰,空间利用率高,环境卫生整洁,给人们提供舒适的工作和购物环境,还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。

以上所诉的总体定位和功能定位仅作为政府的基本态度,承租人可在法律允许的范围内,根据市场需求和个人意愿,在不损坏整个商场主体框架结构,影响整体安全的前提下,自行设计和配置相关功能。但是,如果承租人需对该项目整体进行装修改造时,应符合规划和安全的相关要求。
   (二)产业结构组合

产业结构组合由新的承租商依据市场需求和公司主体发展方向自主确定。

六、合作方式及利益分配

(一)合作方式

1、整体出租,按年度提前上缴下年度经营租金。

2、承租方式不作为合作的唯一方式,如采用其他方式,双方可以进一步商谈后确定。

(二)利益分配

1、如采用整体承租的方式,年租金数额双方协商确定,以具体签订的承租协议为准。

2、其它合作方式的利益分配双方协商后确定。

3、无论采用哪种方式,出租方应充分维护承租人的利益和经营环境,确保承租人进得来,能经营,有效益。承租人也应尽量照顾原有承租人的基本权益,在不损害整体经营风格的前提下,同等条件下优先允许原有承租人进场经营。同时,要尽量雇用我先范围内的下岗职工从事经营或服务岗位。

七、效益分析

1、经济效益

本项目的经济收益因经营方式不确定,不能笼统确定,如果自己经营,因受市场和经营方式能力影响,收益不好确定。但是如采用对外出租摊位的方式,参照以前多年的经营效益,年收入租金在300万元左右。

2、社会效益

因该项目属于商业和物流相对集中的项目,经营或从事服务的人员较多,属于劳动密集型,能够最大限度提供就业岗位,据估算,能够为社会提供较为固定的就业岗位在400—450人之间。社会效益比较显着。

 

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